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随州市房产管理局关于印发《2018年中心城区 新建商品住房预售价格调控指南》的通知

2018-08-11 来源:随州市房产管理局
 
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各房地产开发企业:

为认真贯彻落实《省住建厅关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》(鄂建〔2017〕10号),保障中心城区房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,制定《2018年中心城区新建商品住房预售价格调控指南》。现印发你们,请结合实际合理申报新建商品住房预售价格

 

    附件:2018年中心城区新建商品住房预售价格调控指南

 

 

 

                       2018年5月28日

  

 

附件

2018年中心城区新建商品住房预售价格调控指南

 

为认真贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,有效防控房地产领域的金融风险,稳定房地产市场,进一步做好“控房价,稳市场”工作,分片区精准调控中心城区房价目标,保持房地产政策的延续性和稳定性,促进房地产市场平稳健康发展,编制本指南

一、基本情况

根据《省住建厅关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》(鄂建〔2017〕10号)要求,我市已确定2018年随州市房价控制目标并报省住建厅备案:全市新建商品住房销售均价控制在5000元/㎡以内,中心城区控制在5500-5800元/㎡。

二、调控原则

“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求,加快构建科学的房价控制体系。根据城市功能空间分布、片区差异等状况,划分五个调控片区,结合片区的交通便利性、周边环境、未来发展规划、楼面地价、企业信用等实际情况,分片区制定房屋预售价格控目标。

中心城区分为城东、城西、城南、城北、城中五个片区,清河路与交通大道交界以东和迎宾大道与神农大道交界以东界定为城东片区,水河与水河交界以西界定为城西片区,水河(白云湖)以南界定为城南片区,清河路以北水河以东界定为城北片区,清河路以南交通大道以西汉东路以北水河以东围绕区域界定为城中片区。

三、预售价格控制建议

按照“东进、西优、南拓、北联”城市空间发展战略,结合片区空间布局、楼面地价、土地财务成本、政策调控、企业信用等因素,对预售价格体系的形成作以下建议:

(一)城市空间布局发展方面。

1、城东片区:功能定位为区域中心城市职能核心承载区、市级综合生活服务中心、新型现代生产服务中心。随着随州新火车站、文化公园等市基础设施建设完成,城东片区逐渐成为核心,文峰路、东胜路、熊家路、文化公园北路、胜利大道、清河东路六条道路陆续建成,进一步优化城东路网格局。再加上新兴发展起来的商业、学校、医疗、配套等,作为随州对外的重要窗口,该区域的房价潜力巨大。建议城东片区预售价格目标定为5500-5800元/㎡,第一季度定为5500元/㎡,每个季度依次递增100元/㎡。

2、城南片区:功能定位为对接武汉合作窗口、区域交通枢纽、全市政治、商贸、文教中心,绿色生态新区。依托自然山水与城市景观,结合水、水、漂水、府河等水体构建生态网络。未来的随州城南片区,将被划分为南部高铁商务片、北部行政公服片、东部产业研发片、西部滨水居住片4大片区,这一个个片区均将围绕沿湖城市景观轴和编钟大道城市发展轴。两条主轴将商业的中心、行政的中心、产业的中心、居住的中心四大中心镶嵌在路网格局之中。城南新区将是未来城市人流、交通流以及经济流的主要方向,也是随州未来城市发展的前沿阵地之一。建议城南片区预售价格目标定为5500-5800元/㎡,第一季度定为5500元/㎡,每个季度依次递增100元/㎡。

3、城西片区:功能定位为国家历史文化名城历史文化博览区、市域旅游服务核心区与接待中心、文化旅游产业集聚区。水一桥、水二桥和青年路大桥是连接随州城西及中心城区重要的交通大桥,三座大桥极大地加强主城区“承东联西”的枢纽作用,有利于老城区与新城区的互动,带动城西、南郊经济的发展。未来城西片区将打造以编钟文化为主题的文化旅游博览区;还将配套建设擂鼓墩风貌展示区、科普文化综合居住区、文化商业综合居住区、物流商贸区四大区域。届时,城西片区将会成为一座能够代表随州悠久历史的文化新城,而水一桥、水二桥以及青年路大桥连接老城区和城西文化旅游新城,交通的畅达利于旅游资源的大力开发,从而带动南郊乃至整个城西片区经济的腾飞和社会的繁荣发展。建议城西片区预售价格目标定为5200-5500元/㎡,第一季度定为5200元/㎡,每个季度依次递增100元/㎡。

4、城北片区:功能定位为综合性生活片区、随州市城市副中心,随州市经济新区、宜居新区和生态新区、生产服务中心、商业商贸中心。城北新区明珠新城的规划建设,依托着316国道,在北部靠近产业区设置以专用汽车展销、零配市场、专汽市场、物流市场等生产服务功能为主的生产服务中心,优越的空间地理位置,有利于建设商业中心。依托中心城区的商业辐射,在逐渐形成以商业、商务、文化娱乐等功能为主的商业商贸中心,构成城市副中心的功能主体。城北新区明珠新城在注重产城结合的同时,兼顾着综合服务区和生活片区的同步建设,在316国道两侧打造一个集居住、商业、商务、生产服务、生活服务、文化娱乐等功能为一体的综合服务片区。建议城北片区预售价格目标定为5100-5400元/㎡,第一季度定为5100元/㎡,每个季度依次递增100元/㎡。

5、城中片区:功能定位为随州历史文化与城市格局传承保护区、全市传统商业中心、城市重要的公共活动区域和休闲旅游目的地。由于城中片区土地用地基本饱和,目前在建在售项目基本销售完毕,若有新建商品房项目预售,建议城中片区预售价格目标参照城东、城南片区预售价格。

(二)楼面地价方面。

调查统计中心城区五个片区目前在建在售项目相关情况部分尾盘项目未纳入统计),结合33个项目的楼面地价综合考虑(中心城区房地产开发相关情况统计表附后),结合拿地时间,建议以楼面地价900元/㎡为参照。

若楼面地价大于900元/㎡,则在预售价格5800元/㎡的基础加上大于900元/㎡的部分。

若楼面地价小于900元/㎡,则在预售价格5800元/㎡的基础上减去小于900元/㎡的部分。

(三)土地财务成本方面。

由于非企业原因造成土地空置不能及时开发,开发企业在土地方面产生额外财务成本的,建议以土地空置时间4年为基准,每增加1年,则楼面地价在原基础上上调20%。

(四)企业信用方面。

结合企业信用及项目违法违规建设经营情况等因素综合考虑定价,若违法违规行为被投诉经查实达3次以上或被相关部门立案查处,在项目申报预售价格基础上下调2%。

(五)政策调控方面。

1、2017年8月24日全省“控房价、稳市场”调控会议之前已定价且价格高于5800元/㎡的项目,不得再次申请调价。

2、2017年随州市城镇人均可支配收入增速为8.7%,为使房价目标与之相匹配,进一步精准控制房价涨幅,及时调整房价调控措施,保证市场稳定,将2018年中心城区房价控制目标分解到每个季度,具体目标如下:一季度销售均价控制在5500元/㎡以内;二季度销售均价控制在5600元/㎡以内;三季度销售均价控制在5700元/㎡以内;四季度销售均价控制在5800元/㎡以内。

综上所述,按照以上五个方面进行分析,通过片区空间布局、楼面地价及土地财务成本两者加权平均核算出项目的初步预售价格,再根据调控政策和企业信用方面最终确定项目预售价格。例如:城东片区海翼汉东至尊项目楼面地价为583元/㎡,拿地6年,无不良信用记录。综合五个因素核算预售价格:

1、空间布局方面,城东第二季度建议预售价为5600元/㎡;

2、楼面地价及土地财务成本方面,土地财务成本增长部分=583×(6-4)×20%=233.2元/㎡,现楼面地价=583+233.2=816.2元/㎡,预售价格=5800-(900-816.2)=5716.2元/㎡;

3、由上述两方面加权平均得出预售价格=(5600+5716.2)/2=5658.1元/㎡,海翼汉东至尊无不良信用记录,因此在第二季度海翼汉东至尊最终预售价格确定为5658.1元/㎡。

四、预售价格调控措施

(一)成立市级房地产市场调控会商工作小组,物价、住建、国土、规划、房产、人行随州支行等单位为成员,定期分析房地产市场状况和发展形势,加强对市场分析和政策研究,定期分析房地产市场状况和发展形势,加强市场调控,指导企业合理定价。

(二)开发项目在申请《商品房预售许可证》时,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。

(三)取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。

(四)已申请备案的商品住房价格,一年内不得上调。

(五)预售项目同一批次价格申报最高价与最低价之差不得超过500元/㎡。

(六)对全装修项目申报价格时,只对房屋毛坯价进行备案,其他装修等部分的价格以合同附件的形式进行约定,装修价格不超过1500元/㎡

(七)具有较大经济辐射效应的项目可适当调整预售价格。

(八)鼓励采取“限房价、竞地价”方式出让土地,严防高价地扰乱市场预期。

                        

 


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